直系親屬房產(chǎn)過(guò)戶，即直系親屬之間的房屋權(quán)屬變更，可采取無(wú)償贈(zèng)與和房屋買(mǎi)賣(mài)這兩種方式。

變更產(chǎn)權(quán)需要繳納稅費(fèi)，不同過(guò)戶方式所涉及的稅種、稅率及手續(xù)費(fèi)不盡相同。作為房屋所有權(quán)人，如何以“最低成本”將房屋過(guò)戶給自己的直系親屬，讓“肥水”盡量留在“自家田地”？這需要我們?cè)诔浞终莆諊?guó)家稅收政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際情況，作出合法且最優(yōu)的選擇。

案例背景

湖北武漢的兩位老人，想把自己名下88平的住房給自己的外甥女。房子在武漢本地，購(gòu)房于2000年左右，是兩老名下的唯一住房，該住房屬于“滿五唯一”。

“滿五”：是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。

“唯一”：是指同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

在實(shí)操中，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)就會(huì)出現(xiàn)幾種稅款，包括個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、增值稅、土地增值稅等。那么從2023年起，直系親屬房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有哪些新規(guī)定呢？以及在什么情況用哪種方式最經(jīng)濟(jì)劃算呢？

本文將以此案例，對(duì)比分析無(wú)償贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)交易的涉稅情況。

無(wú)償贈(zèng)予

直系親屬間的無(wú)償贈(zèng)與，是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

涉稅分析如下：

增值稅：無(wú)償贈(zèng)與免征增值稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）（附件3：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定）下列項(xiàng)目免征增值稅：無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

個(gè)人所得稅：無(wú)償贈(zèng)與不征收個(gè)人所得稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第1條規(guī)定：“以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

土地增值稅：贈(zèng)與房屋行為不征收土地增值稅

政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕第6號(hào)）第2條的規(guī)定：“條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！?/p>

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第4條關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”所包括的范圍問(wèn)題：“細(xì)則所稱(chēng)的“贈(zèng)與”是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的...”

契稅：對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅（契稅稅率以武漢地區(qū)為例）

政策依據(jù)：中華人民共和國(guó)契稅法 第二條?本法所稱(chēng)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：（三）房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換。對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

印花稅：雙方均應(yīng)繳納印花稅

政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)印花稅法》附錄 印花稅稅目表稅率表 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)備注：轉(zhuǎn)讓包括買(mǎi)賣(mài)（出售）、繼承、贈(zèng)與、互換、分割。個(gè)人贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)所書(shū)立的書(shū)據(jù)屬于印花稅的征收范圍，贈(zèng)與、受贈(zèng)雙方均應(yīng)繳納印花稅。

小結(jié)：直系親屬間的房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與，免征增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅；雙方根據(jù)房屋價(jià)值，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，繳納印花稅；受贈(zèng)方需要根據(jù)房屋價(jià)值按3%全額征收契稅。

增值稅：2年及以上房屋出售免征增值稅

政策依據(jù)：財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 財(cái)稅〔2015〕39號(hào) 第一條 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 

個(gè)人所得稅：“滿五唯一”免征個(gè)稅

政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào) 第五條 ...對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

土地增值稅：個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)免征土地增值稅

政策依據(jù)：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）第3條規(guī)定：“對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

印花稅：個(gè)人銷(xiāo)售住房免征印花稅

政策依據(jù)：關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知 財(cái)稅〔2008〕137號(hào) 第二條 對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。

小結(jié)：，如果贈(zèng)與的房屋符合滿五唯一的條件，其他稅費(fèi)免征或者不征。買(mǎi)方只需根據(jù)買(mǎi)方名下房屋套數(shù)及房屋面積按1%-3%繳納契稅。

根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策，如果房屋“滿二不滿五”，增值稅免稅，個(gè)人所得稅根據(jù)增值額按照20%或者全額1%繳納。房屋不滿2年，需要按照5%的稅率繳納增值稅，并交納附加稅費(fèi)，還需按20%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。契稅根據(jù)面積的不同，分不同情況征收，分別適用一套90平以下，1%征收；第二套90平以下1%征收，90平以上1.5%征收；第三套住房3%征收。

案例

通過(guò)以上兩種轉(zhuǎn)讓方式的對(duì)比得出，本案例通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓稅負(fù)最輕。

實(shí)務(wù)中，大家在進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果所贈(zèng)房屋符合現(xiàn)行滿五唯一的條件，受贈(zèng)人名下也無(wú)房產(chǎn)，可選擇房屋買(mǎi)賣(mài)交易方式，若后期再將房屋出售，可用房產(chǎn)收入額減去房屋取得成本、相關(guān)稅費(fèi)及其他合理費(fèi)用，增值額按20%繳納個(gè)人所得稅，稅負(fù)較輕。如子女結(jié)婚，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式取得的房屋，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

如果選擇贈(zèng)與的方式，若受贈(zèng)方已婚，需要在贈(zèng)與中說(shuō)明歸受贈(zèng)方個(gè)人所有。贈(zèng)與方式存在一個(gè)明顯缺點(diǎn)：如果未來(lái)考慮將房產(chǎn)出售，房屋取得成本按0元扣除計(jì)算增值額，按照20%稅率繳納個(gè)人所得稅，稅負(fù)較高。